Instrumenti za stanovanjski nepremičninski trg

(Veljavno do 5. 11. 2018. Za trenutno veljavno Makrobonitetno priporočilo za področje kreditiranja prebivalstva, kliknite tukaj)

Svet Banke Slovenije je na podlagi Zakona o makrobonitetnem nadzoru finančnega sistema (Uradni list RS, št. 100/13) dne 30. 8. 2016 potrdil uvedbo dveh makrobonitetnih instrumentov za nepremičninski trg v obliki priporočil bankam:

Vmesni cilj makrobonitetne politike, ki ga ukrepa zasledujeta, je preprečiti čezmerno rast kreditiranja in čezmerni finančni vzvod¹.

Vrsta in stopnja instrumentov je določena tako, da znatneje ne posega v trenutno kreditno aktivnost in poslovno politiko bank, saj so razmere na slovenskem trgu nepremičnin v fazi stabiliziranja in trenutno ne predstavljajo neposrednega tveganja finančni stabilnosti. Stanovanjsko kreditiranje je segment kreditne aktivnosti, ki bo lahko relativno močno izpostavljen sistemskim tveganjem v začetku novega finančnega cikla, zato sta opisana instrumenta potrebna kot preventivna ukrepa.

* Svet Banke Slovenije je dne 19. 6. 2018 spremenil besedilo Makrobonitetnega priporočila za področje stanovanjskih posojil. To stopi v veljavo s 1. 10. 2018. V novem besedilu se spreminjajo definicije nekaterih pojmov, npr. stanovanjskega posojila in vrednosti nepremičnine. Besedilo dodatno poudarja, da razmerje DSTI zajema stroške servisiranja celotnega dolga pri vseh kreditojemalcih in ne le servisiranje stanovanjskega posojila.

Priporočene najvišje vrednosti LTV in DSTI

Makrobonitetno priporočilo vsebuje priporočeno najvišjo vrednost razmerja med zneskom stanovanjskega posojila in vrednostjo nepremičnine, s katero je posojilo zavarovano (LTV), in priporočeno najvišjo vrednost razmerja med letnimi stroški servisiranja dolga in letnim dohodkom kreditojemalca ob sklenitvi kreditne pogodbe (DSTI).

Priporočena najvišja vrednost LTV znaša 80 %.

Priporočena najvišja vrednost DSTI pa:

pri kreditojemalcih z dohodki manj ali enako 1.700 EUR mesečno: 50 % in
pri kreditojemalcih z dohodki več kot 1.700 EUR mesečno: 50 % za del dohodka do vključno 1.700 EUR in 67 % za del dohodka nad 1.700 EUR.

Nadalje se bankam priporoča, da že pri odobravanju kreditov (pri oceni kreditne sposobnosti) smiselno upoštevajo omejitve, ki jih v postopku izvršbe na denarno terjatev dolžnika opredeljujeta Zakon o izvršbi in zavarovanju in Zakon o davčnem postopku, torej prejemke, ki so izvzeti iz izvršbe in omejitve izvršbe na dolžnikove denarne prejemke.

Makrobonitetna ukrepa sta uvedena kot nezavezujoče priporočilo. Uvedba bo omogočila sistematično spremljanje gibanja stanovanjskih posojil glede na razmerje LTV in DSTI in hkrati tudi poenotenje spremljanja kreditnih standardov glede na ta razmerja med bankami. V primeru povečanih tveganj za finančno stabilnost, ki bi bila posledica neupoštevanja priporočila, bo Banka Slovenije uvedla zavezujoč makrobonitetni ukrep, medtem ko bo v primeru naraščanja sistemskih tveganj, do katerega bi prišlo kljub upoštevanju priporočenih maksimalnih vrednosti, zaostrila parametre instrumentov.

Uvedba makrobonitetnih instrumentov v ničemer ne posega v odgovornost bank pri ocenjevanju in prevzemanju tveganj. Banke morajo še naprej same določati svojo interno poslovno politiko pri ocenjevanju in prevzemanju tveganj glede na vrednost zavarovane nepremičnine in kreditno sposobnost posojilojemalcev.

Banka Slovenije bo upoštevanje priporočil spremljala prek letnih anket o strukturi novih stanovanjskih posojil ali ob izvajanju rednih pregledov bančnega poslovanja. Prva ocena upoštevanja priporočila bo izvedena v letu 2017. Pri oceni upoštevanja priporočil bo Banka Slovenije na individualni ravni upoštevala čas, potreben za prilagoditev informacijskega sistema in sistema obvladovanja tveganj v bankah.

¹Cilji in primeroma našteti instrumenti so bili opredeljeni v Smernicah makrobonitetne politike Banke Slovenije, ki jih je Svet Banke Slovenije potrdil na seji dne 6. 1. 2015 in posodobil dne 10.1.2017.